El agente te muestra un 7% bruto. Lo que no te dice es que el ROE real puede caer al 2% después de gastos, vacuidad e IRPF.
Inverchus audita el cashflow real, el break-even de alquiler y la sensibilidad al Euríbor
en 120 segundos. Los números que ningún agente te va a dar.
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Inversiones de 100.000–400.000€ decididas con el Excel del agente y dos opiniones. El error no es comprar mal; es no tener los datos correctos antes de firmar.
Entre cambios de inquilino, derramas y obras, tu piso estará vacío 15–30 días al año. Nadie lo descuenta. Inverchus sí.
La plusvalía que ves en el portal no descuenta IRPF por tramos. En un piso de 135.000€ pueden desaparecer 30.000€ sin que nadie te avise.
Una hipoteca variable que aguanta hoy puede volverse negativa con +0,75 puntos. La mayoría no saben su límite antes de que el cashflow se vuelva rojo.
¿90.000€ en Extremadura o 200.000€ en Valencia? Sin métricas iguales estás eligiendo por sensaciones, no por rentabilidad.
ITP o IVA, notaría, registro, reforma, amueblamiento. El capital real puede superar en un 20% al anuncio, y eso cambia todo el ROE.
Ese 7% es el bruto del activo, sin hipoteca ni gastos reales. Tu ROE real puede ser la mitad, o negativo, con los mismos datos.
No eres un fondo de inversión. Estás mirando pisos en Idealista, hablando con algún agente y tratando de entender si los números cierran. Necesitas saber la verdad antes de firmar, no después.
Miedo a equivocarte con tu capital y no poder corregirlo.
La primera compra la hiciste "a ojo" y funcionó. Pero ahora el mercado está caro y los tipos altos. Quieres comparar tres opciones con las mismas métricas antes de comprometerte.
Sabes que el siguiente error te sale más caro que el primero.
Tus clientes te preguntan si un piso "sale bien". En lugar de una respuesta vaga, entregas un PDF profesional con los datos reales que respalda tu criterio y genera confianza.
Tu reputación depende de los números que das.
El 30% de tus compradores son inversores que piden números concretos. Darles un informe en el momento cierra más operaciones que cualquier argumento de venta.
El agente que tiene los datos gana la operación.
No es una calculadora de rentabilidad bruta. Es un motor de auditoría completo que modela la realidad del alquiler en España: vacuidad, derramas, IRPF por tramos, sensibilidad al Euríbor y tres escenarios de mercado.
Descuenta vacuidad, reserva de mantenimiento y gastos de gestión. Tú decides cuántos días vacíos y cuánto de colchón mensual.
Precio + ITP o IVA por CCAA + notaría + reforma + amueblamiento. Lo que de verdad necesitas tener en el banco antes de firmar.
Tres versiones del mismo indicador: el activo, el apalancamiento y lo que realmente entra en tu bolsillo tras todos los gastos.
Con todos los gastos reales incluidos. Esencial para negociar precio o establecer el mínimo alquiler aceptable antes de firmar.
Cinco escenarios de subida del TIN con impacto directo en cuota, cashflow real y ROE. Sabes cuánto aguanta la operación.
Estancado (0%), conservador (1,5%) y moderado (3%). Con cashflow acumulado y plusvalía neta descontando IRPF por tramos.
Con tablas de proyección, análisis de sensibilidad y veredicto automático: Excelente / Buena / Aceptable / Revisar condiciones.
Aplica los tramos fiscales de España (19%→28%) sobre la ganancia real neta. La plusvalía que ves es la que realmente ingresarás.
Guarda cada análisis. Compara tres pisos de distintas ciudades ordenando por ROE, cashflow o capital necesario.
La diferencia entre comprar bien y comprar caro está en qué datos tienes antes de firmar.
| Función | Excel / Portales | ✦ Inverchus |
|---|---|---|
| Cashflow real con vacuidad | Manual, te olvidas | ✓ Automático e incluido |
| Capital total (ITP + gastos) | Solo precio del anuncio | ✓ Desglose completo por CCAA |
| ROE bruto, neto y real | Solo bruto | ✓ Los 3 indicadores |
| IRPF plusvalía por tramos | No contemplado | ✓ Cálculo automático real |
| Sensibilidad al Euríbor | No incluido | ✓ 5 escenarios de subida |
| Break-even de alquiler | No calculado | ✓ Automático con todos los gastos |
| Informe PDF profesional | Lo haces tú manualmente | ✓ Generado en segundos |
El PDF que genera Inverchus no es un resumen de dos líneas. Es un informe estructurado en 8 secciones que cualquier banco, socio o asesor entenderá sin que tengas que explicar nada.
Pág. 1 — Datos del inmueble, inversión desglosada, hipoteca, ingresos y gastos reales, comparativa de rentabilidades.
Pág. 2 — Proyecciones a 30 años en 3 escenarios, sensibilidad al Euríbor, plusvalía neta con IRPF real.
KPIs en portada: ROE bruto, ROE neto, cashflow mensual y rentabilidad del activo.
Veredicto automático: Excelente / Buena / Aceptable / Revisar condiciones.
Situaciones reales de inversores que tomaron mejores decisiones con información precisa.
Iba a comprar en Valencia por 195.000€. El agente decía 7% anual. Al meterlo en Inverchus el ROE real quedó en +1,8% con cashflow negativo si el tipo subía 0,5 puntos. Lo descarté.
Tengo tres pisos. Nunca había calculado el break-even ni el IRPF de venta. El informe me mostró que en uno estoy perdiendo dinero real si descuento vacuidad y derramas. Voy a ajustar el alquiler.
Como asesor entrego el PDF a mis clientes antes de cualquier decisión. El análisis de sensibilidad al Euríbor lo valoran especialmente. Ha cambiado por completo cómo me perciben.
Introduce los datos de cualquier piso que estés valorando.
En menos de 2 minutos tienes el informe completo con cashflow real, break-even, análisis de riesgo y proyecciones a 30 años.
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