Análisis de inversión inmobiliaria
Inversiones de 100.000–400.000 € decididas con una hoja de Excel y dos opiniones. Inverchus calcula en segundos lo que los portales no te dicen: cashflow real, break-even, sensibilidad al tipo de interés y rentabilidad neta tras IRPF.
El problema real
El alquiler no entra todos los meses del año. Entre cambios de inquilino, obras y derramas, tu piso va a estar vacío entre 15 y 30 días al año. Nadie lo descuenta del cálculo que te hacen.
La plusvalía bruta que calculan los portales no descuenta el IRPF de ganancias patrimoniales. En un piso de 135.000 € la diferencia puede ser 30.000 € que desaparecen sin avisar.
Una hipoteca variable que aguanta hoy puede volverse negativa con +0,75 puntos. La mayoría de inversores no saben cuál es su límite antes de que la operación deje de ser rentable.
Un piso de 90.000 € en Extremadura y uno de 200.000 € en Valencia. ¿Cuál tiene mejor rentabilidad ajustada al riesgo? Sin las mismas métricas comparadas, estás tomando decisiones a ciegas.
ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, reforma, amueblamiento. El capital real que necesitas puede superar en un 20% al precio del anuncio, y eso cambia completamente el ROE.
El ROE que te enseña el agente es el bruto, antes de hipoteca y sin descontar gastos reales. El ROE real del inversor puede ser la mitad o incluso negativo con los mismos datos de entrada.
Perfil del usuario
No eres un fondo de inversión ni tienes asesor financiero propio. Estás mirando pisos en Idealista, hablando con algún agente y tratando de entender si los números cierran. Necesitas saber la verdad antes de firmar.
La primera compra la hiciste "a ojo" y funcionó. Pero ahora el mercado está caro, los tipos más altos y quieres comparar tres opciones con las mismas métricas antes de comprometerte.
Tus clientes te preguntan si un piso "sale bien". En lugar de dar una respuesta vaga, entregas un informe PDF profesional con los datos reales que respalda tu criterio y genera confianza.
El 30% de tus compradores potenciales son inversores que piden números concretos. Darles un informe de rentabilidad en el momento cierra más operaciones que cualquier argumento de venta.
Lo que hace Inverchus
No es una calculadora de rentabilidad bruta. Es un motor de análisis completo que modela la realidad del alquiler en España: vacuidad, derramas, IRPF, sensibilidad al Euríbor y tres escenarios de mercado.
El optimista es el que pone todo el mundo. El real descuenta vacuidad, reserva de mantenimiento y gastos de gestión. Tú decides cuántos días vacíos al año y cuántos euros al mes de colchón.
Precio de compra + ITP o IVA por comunidad autónoma + notaría + reforma + amueblamiento. Lo que de verdad tienes que tener en el banco antes de firmar.
Tres versiones del mismo indicador para que sepas exactamente qué estás midiendo: el activo, el apalancamiento o lo que realmente entra en tu bolsillo.
Con todos los gastos reales incluidos, calcula el alquiler mensual por debajo del cual la operación entra en pérdidas. Esencial para negociar precio o establecer el mínimo alquiler aceptable.
Cinco escenarios de subida del TIN y su impacto directo en cuota, cashflow real y ROE. Sabes cuánto aguanta tu operación antes de volverse problemática.
Estancado (0%), conservador (1,5%) y moderado (3%) a 5, 10, 15, 20, 25 y 30 años. Con cashflow acumulado real y plusvalía neta ya descontando el IRPF por tramos.
Con todas las secciones numeradas, tablas de proyección, comparativa de escenarios, análisis de sensibilidad y veredicto automático. Listo en segundos.
Aplica los tramos fiscales de España (19%→28%) sobre la ganancia real neta, no sobre el precio de venta bruto. La plusvalía que ves es la que realmente se ingresa.
Guarda cada análisis con su nombre y datos completos. Compara tres pisos de distintas ciudades en la misma pantalla ordenando por ROE, cashflow o capital necesario.
El informe
El PDF que genera Inverchus no es un resumen de dos líneas. Es un informe estructurado en 8 secciones que cualquier banco, socio o asesor entenderá sin explicaciones adicionales.
Casos reales
Situaciones reales de inversores que tomaron mejores decisiones con información precisa.
Iba a comprar un piso en Valencia por 195.000 €. El agente me decía que rendía un 7% anual. Al meterlo en Inverchus el ROE real quedó en +1,8% con cashflow negativo en cuanto subiera el tipo 0,5 puntos. Lo descarté.
Tengo tres pisos. Nunca había calculado el break-even ni el IRPF de venta. El informe me mostró que en uno de ellos estoy perdiendo dinero real si descuento vacuidad y derramas. Voy a ajustar el alquiler.
Como asesor independiente, entrego el PDF a mis clientes antes de cualquier decisión de compra. El análisis de sensibilidad al Euríbor lo valoran especialmente. Ha cambiado cómo me perciben.
Empieza ahora
Introduce los datos de cualquier piso que estés valorando. En menos de 2 minutos tienes el informe completo con cashflow real, break-even, análisis de riesgo y proyecciones a 30 años.
Sin tarjeta de crédito · Sin instalación · Funciona desde cualquier dispositivo